中秋股市休市安排強調深圳客去惠州買房絕大部分都是為投資

  • 2020-12-14 11:06:24
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    在大灣區9城中,惠州是個很獨特的存在。

    惠州GDP和人口排名都較為靠下,但其每年的一手房成交量卻是大灣區雙雄之一(另一個為佛山,不過佛山實力要遠強過惠州)。從2016年至2019年,惠州一手房網簽成交量分別為15.7萬、13.9萬、17.5萬、14.2萬套;今年截止11月,就已超過2019年全年,成交了14.4萬套。

    拉長時間線,成交量雖有所起伏,但已遠超隔壁實力遠比惠州強的三鄰居:廣州、深圳、東莞。

    若按人均來說,惠州一手房年人均成交面積約3.5-4㎡,遠遠高于廣東省1.2㎡的平均水平。

    這不免讓人困惑,惠州的房子到底是誰在買?

    近日,惠州中原給出了一些答案,根據其發布的惠州購房客群研究專題。

    在近些年惠州購房客群中,惠州本地購房客僅占34.1%,外地購房者則在惠州樓市購房大軍中占據了三分之二的盤面。換言之,惠州樓市是一個完全由外地購房者主導的市場。或許這就能解釋為什么惠州樓市會有與其基本面不相稱的成交量。

    在外地購房者大軍構成中,外省購房者占13.1%,廣東省內的廣州、深圳、東莞三市占48.5%,其余來自廣東省內其他市。

    其中,深圳客單獨占惠州購房總盤子的39.5%,比惠州本地人對惠州樓市的貢獻都大。

    這樣一個盤面,開發商無疑是最喜聞樂見的,因為不用愁需求,也不用愁購買力,深圳購房客最不缺的就是錢,其他外地購房者也大多是不差錢的主。

    但于二級市場而言,這樣的客群結構卻并非好事,它意味著惠州樓市是一個以投資性需求為主導的市場。本地購房者僅占三分之一多一丟丟,若再去掉投資性購房,純粹剛需或改善購房只會更低。當然,也不能完全排除外地購房者尤其是深圳客,在惠州買房是“房住不炒”,但這部分比例是極低的。深圳客去惠州買房絕大部分都是為投資,所謂自住只是可有可無的“兼”而已。

    一手房市場巨大的成交量,也就意味著二手房市場巨大的賣盤量。從購房客群結構及不相稱的成交量上看,惠州樓市可以說滿場都是鐮刀,問題是韭菜不夠呀。這又一定程度上直接解釋了,市場上普遍反映的惠州二手房難賣現象。

    不過,這并不是說惠州房子就不值得買(300785,股吧)了,只是說要盡量尋找高地:即那些占有區位、規劃、交通等優勢,最有可能發展起來、成為人口聚集點的板塊。

    此外,雖然深圳擴容預期落空,但大灣區時代深惠融合卻是大勢所趨,深圳產業、人口及資本向惠州外溢是不可逆轉的事。從中長期看,依然值得看好。

    那么,惠州哪些板塊價值要凸顯一些呢?或者說怎么選呢?下面直接上觀點。

    大亞灣:臨深片區

    中原的研究顯示,不管是外省購房客,還是省內的深圳購房客,買房最青睞大亞灣,其次才是惠陽。這也就意味著,大亞灣樓市的投資氛圍是最濃厚的。

    換言之,在大亞灣買房更要注重風險規避,即尋找那些相對容易脫手的地方。因大亞灣呈東西向的長條狀,投資價值最高的地方無疑就是西側的臨深板塊。

    購買邏輯有二,一是、在深圳擴容預期落空后,深圳需求外溢將更多基于市場力量,臨深板塊與深圳坪山比鄰,無論是開車還是公共交通都十分便利,但二者房價剪刀差還是很明顯。所以,那些在坪山、龍崗長期生活工作的剛需將會首先外溢到這些地方;

    二是其離深圳14號線(預計將于2022年開通運營)地鐵沙田站十分近,由于14號線穿深圳腹地,串起大運新城、橫崗、布吉、福田中心區等,所以,依托地鐵帶來的優勢,大亞灣臨深片區也將吸引上述地方的剛需。

    這種剛需性外溢會隨著距離的拉長越往東就會越弱,相對房產投資價值也會減弱。雖然越往東環境越好,旅居度假價值高,但這種并非剛需,自用尚可,但很難找到接盤俠的。

    惠陽:白云新城、惠陽南站新城

    惠陽片區優先選擇白云新城和惠陽南站新城兩個板塊,二者分列惠陽淡水中心城區一東一西。

    白云板塊的買房邏輯基本與大亞灣臨深板塊基本是一樣的(地緣+交通),其比后者更具優勢的是,未來14號地鐵延伸線(惠州段),是要在其區域內設站點的,即白云站。

    南站新城雖然靠里些,但其交通樞紐優勢更加凸顯,是地鐵、深廈高鐵的交匯處,也就意味著,未來高鐵南站新城與深圳在人員流通上會更加緊密,吸引著深圳的產業、人流、資金在此落腳。

    雖然惠陽淡水中心區未來也會設站,但因其是相對成熟的老城區,居住環境及城市基建方面不如平地起高樓的白云新城和南站新城。

    當然,可能有人會對惠州段地鐵的建設不報希望,因為一個城市建地鐵需滿足三個條件:GDP過3000億、一般公共財政收入過300億、市區常住人口過300萬。惠州雖然滿足了前兩個,但在常住人口上,還有50多萬的缺口。

    不過也并非完全沒有可能,今年初國家發改委出臺《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》明確表示,探索都市圈中心城市軌道交通適當向周邊城市(鎮)延伸。

    大灣區時代,雖然深圳未擴容,但上面還是支持深圳與周邊融合的,而上述政策恰好為深圳地鐵向惠州延伸提供了政策支持。

    惠城:高鐵北站新城、金山新城

    惠州的惠(陽)灣(大亞灣)是深圳人的惠灣,只有惠州惠城才是惠州人的惠城。

    中原數據顯示,在惠城購房客中,惠州本地人占據壓倒性比例(76.2%)。也可以理解,畢竟惠城是惠州政治、經濟、文化和人口中心。

    雖然本地人在惠城買房也有一部分投資性需求,但因市場由本地購房者主導,若從找接盤俠的角度去看,惠城樓市的抗風險性是要高過大亞灣(臨深片區除外)的。

    從規劃和資源投入的角度去看,惠城片區的北站高鐵新城、金山新城值得關注。

    高鐵北站新城位于惠城江北新區,是惠州江北CBD的外圍區域,一直延展至博羅東。規劃總用地面積44平方公里,核心區為13平方公里。

    惠州也是個集高鐵(深贛高鐵、深汕高鐵)、城軌(深惠城際)、地鐵(1號線、3號線和5號線)于一體的TOD樞紐,是連接廣州、深圳和江西的重要交通節點,此外,規劃上惠城向西、博羅向東,其正好處在中間。所以,板塊利好還是有的。

    不過,筆者認為高鐵北站新城利好是有的,但可能不會有想象的那么大。

    因高鐵雖然是確定了的,但是深惠城際、市內地鐵(前述政策無法充當尚方寶劍)不確定性卻很大。就在今年7月,惠州官方還發文,深惠城際讓深圳段先建,自己這邊什么時候搞還不好說。

    所以,保險一點,高鐵北站新城板塊可以優先考慮位于高鐵站和江北CBD之間的小金口片區。

    金山新城位于惠城老城南、惠陽北,被定為惠州未來城市的“門面”,規劃面積達118平方公里。承擔著文化中心、體育中心、醫療衛生中心、高等教育中心等眾多城市配套功能,是惠州未來的城市新中心。350米高惠州塔、360°觀景摩天輪惠州眼等惠州新地標,都在此區域內。

    筆者認為,金山新城將比高鐵北站新城更具看頭:一是其規劃起點更高;二是向南拓展,離深圳更近、互動性更強。只有與深圳越走越近發展才能有奔頭。

    近幾個月內成功出讓且拍出歷史高價的地塊,均出自金山新城片區;片區內的一些新盤也都是開盤即售罄。可見市場熱度已經開始起來了。

    不過,由于新城規劃范圍較大,建設不可能一蹴而就,現階段可以重點考慮板塊內優先開發也是板塊核心的金山水廊片區。

    根據《惠州市金山水廊控制性規劃》,金山水廊規劃區位于惠州老城南側,規劃北至金山湖,南至惠城南站,西至演達大道,東至科技大道與惠大高速,面積 2.8 平方公里,整體協調范圍3.5平方公里(含奧體中心)。

    仲愷:高鐵及城軌站點板塊

    仲愷區被東莞、惠陽、惠城、博羅包圍,與深圳并無接壤,而且由于公共交通不夠通達,與深圳的關聯度也相對較弱,不屬于通俗意義上的臨深概念板塊。

    雖規劃的有深惠城際,但如上述所言,不確定性仍較大。且板塊為電子信息產業基地,居住環境一般。不過,這不意味著仲愷就不值得投資了。

    其實,在惠州主要區域中,仲愷的買盤量已經起來了。如11月,無論是絕對成交量還是增速,仲愷都位居惠州樓市之首。

    仲愷買房邏輯有二,一是仲愷云集了大量的高新技術企業,換言之,也就帶來了大量的穩定的工作崗位,留下了大量的增量人口。官方規劃人口為50萬,現常住人口已達44萬,而戶籍人口近15萬人。可見仲愷本地不缺接盤俠。

    二是隨著莞惠城際開通,及即將開通的廣汕客運專線即將開通,仲愷與東莞、廣州增城的時空距離被迅速拉近。考慮到仲愷房價與廣州、東莞也有著明顯的剪刀差,廣水、莞水外溢,仲愷將是理想之地。

    當然,具體到板塊而言,還是優先高鐵、城軌站點附近,如深贛高鐵與廣汕交匯的仲愷站,莞惠城際經過且位于主干道仲愷大道的惠環站、仲愷站(陳江站)、瀝林北站(瀝林站)附近。

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    歐洲央行還表示,將資產購買規模維縮減200億歐元至每月600億歐元。將每月購買800億歐元資產,直至明年3月份。明年4-12月,歐洲央行將每月購買600億歐元資產。

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